Démembrement

DÉMEMBREMENT

L’achat en démembrement consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier pour 40 {2089f9ad685d8f5ee5ca8caeb916b31a78090400b816203ea38932e7648938ab} à 50 {2089f9ad685d8f5ee5ca8caeb916b31a78090400b816203ea38932e7648938ab} de sa valeur. Un bailleur institutionnel en acquiert l’usufruit temporaire pour une durée fixe, allant de 15 ans à 17 ans, et prend en charge la totalité des frais, travaux et taxes durant cette période. Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve la pleine propriété de son bien immobilier.

Avantages d’acheter un bien immobilier en démembrement

Pas de taxe foncière

    • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

Pas d’impôt sur le revenu

    • Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer et en conséquence pas d’impôt sur le revenu de son bien.

Économie sur les contributions sociales

    • L’acquéreur peut imputer les intérêts de son emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir, ce qui permet de réaliser des économies d’impôt sur le revenu et de contributions sociales pouvant aller jusqu’à 53,3 {2089f9ad685d8f5ee5ca8caeb916b31a78090400b816203ea38932e7648938ab}.

Pas de durée minimale de détention

    • L’investisseur peut vendre le bien en nue-propriété quand il le souhaite, en conservant les avantages fiscaux.

Économie sur l’ISF

    • Le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’ISF et sa dette est déductible de son patrimoine taxable, ce qui fait réaliser une économie nette d’ISF.

Exonération d’impôt sur les plus-values

    • L’achat en démembrement ouvre droit à une exonération totale d’imposition des plus-values lors de la revente après la 30e année.

Bien immobilier entretenu

    • Après la période d’usufruit, le propriétaire détient un bien entretenu et remis en état par le bailleur.

Pas d’imprévus ni de gestion locative

    • Grâce à la réduction immédiate lors de l’acquisition, l’investisseur perçoit l’équivalent de la totalité des loyers nets de charges en étant à l’abri de toute dépense imprévue ou de tout risque locatif durant l’usufruit.

Récupération automatique de l’usufruit

    • À la fin de l’usufruit temporaire, le propriétaire récupère gratuitement l’usufruit et l’éventuelle revalorisation du bien sur la durée.

Exemple :

Investissement en nue propriété 60 000€ pour un bien d’une valeur de 100 000€ en pleine propriété
Hypothèse de revalorisation de l’immobilier : 1,25{2089f9ad685d8f5ee5ca8caeb916b31a78090400b816203ea38932e7648938ab} par an sur 15 ans
Valeur du bien au terme de l’opération : 120 483€
Gain net : 120 483 – 60 000 = 60 483€

exemple-demembrement

Nos conseils pour l’achat en démembrement

Le financement à crédit des opérations de démembrement doit passer par des banques spécialisées. Il est utile de bien se faire accompagner pour étudier les produits proposés (crédits in fine et crédits amortissables) afin d’optimiser l’opération.

Possibilité de démembrer des parts de SCPI

Depuis peu, le mécanisme du démembrement est également applicable à certaines SCPI de rendement qui offrent la possibilité d’acquérir uniquement la nue propriété ou l’usufruit des parts.
Dans ce cas, le démembrement se fait selon une table de calcul qui fixe le prix de la nue-propriété et celui de l’usufruit.

Répartition moyenne nue propriété/usufruit
exemple-2-demembrer

Les avantages sont les mêmes que dans l’immobilier résidentiel à l’exception que dans le cas d’un financement bancaire, l’investisseur ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants.

Conclusion

Investir en démembrement de propriété permet de bénéficier d'un effet de levier optimisé qui conciste à payer et à rembourser 60{2089f9ad685d8f5ee5ca8caeb916b31a78090400b816203ea38932e7648938ab} du prix du bien, pendant qu'il valorise sur 100{2089f9ad685d8f5ee5ca8caeb916b31a78090400b816203ea38932e7648938ab} de sa valeur tout en optimisant sa fiscalité et ce, sans aucun souci de gestion !